Mietrecht, Kaufvertragsrecht, Handelsrecht

Keine Mietminderung wegen Sichtschutzzaun des Nachbarn

Wird die Aussicht aus einer Wohnung durch einen Sichtschutzzaun verschlechtert, begründet dies grundsätzlich keinen Mangel der Wohnung, der eine Minderung rechtfertigen könnte.

Der Fall: Der Vermieter und der Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob eine Mietminderung dann berechtigt ist. wenn der Grundstücksnachbar an der Grundstücksgrenze einen hölzernen Sichtschutzzaun angebracht hat, der sich im Rahmen des nachbar- und bauordnungsrechtlich Zulässigen hält, aber die Aussicht aus der streitgegenständlichen Wohnung auf die hinter dem Haus gelegenen Gärten beeinträchtigt. Der Mieter jedenfalls ist der Meinung, dass der Vermieter dafür sorgen muss, dass der Nachbar den Zaun wieder entfernt.

Das LAG Karlsruhe sah das anders und gab dem Vermieter Recht. 

Der bloße Umstand, dass sich die Aussicht einer Wohnung verschlechtert, führt nicht zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Das kann zwar anders sein, wenn die Mietparteien die besondere Lage der Wohnung als wohnwertbildendes Merkmal bei Vertragsschluss vorausgesetzt haben und dies auch im Mietpreis Berücksichtigung gefunden hat. Hier wurde aber weder vorgetragen noch bewiesen, dass eine besondere Gartenlandschaft Vertragsgegenstand geworden ist. Ebenso gibt es keine Anhaltspunkte, dass eine besondere Aussicht in den Nachbargarten vertraglich vereinbart war.

LG Karlsruhe, Urteil v. 2.12.2011, 9 S 236/11

Mieter dürfen nicht zu weißen Wänden gezwungen werden

In einem aktuell vom BGH entschiedenen Fall streiten Vermieter und Mieterin einer Wohnung darüber, ob die Mieterin Schönheitsreparaturen ausführen musste. Die Mieterin hatte die Wohnung zu Mietbeginn im Jahr 2005 mit einem neuen weißen Anstrich übernommen.

Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Mieterin abgewälzt. Außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt es:

"Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten."

Nach Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2008 hat die Mieterin an Wänden und Decken der Wohnräume Schönheitsreparaturen ausgeführt. Im Hinblick auf die Quotenabgeltungsklausel behielt der Vermieter für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens aus der Kaution 650 Euro ein.

Die Mieterin meint, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei. Für die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangt sie Wertersatz.

Entscheidung

Der BGH gibt der Mieterin Recht. Die Schönheitsreparaturen sind nicht wirksam auf die Mieterin übertragen, weil der Mietvertrag eine unzulässige Farbwahlklausel enthält.

Eine Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt

Die hier vereinbarte Farbwahlklausel wird dem nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter - auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.

Es spielt für die Beurteilung der Farbwahlklausel keine Rolle, dass die Mieterin die Wohnung mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hatte, denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum auch nur einzuengen.

Auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen, führt nicht zu deren Wirksamkeit. Mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, muss sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen lassen.

(BGH, Urteil v. 22.2.2012, VIII ZR 205/11)

Vermieter kann zum Versenden von Nebenkostenbelegen verpflichtet sein

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Kopien der Rechnungsbelege den Mietern zuzusenden. Vielmehr hat die Belegeinsicht in der Regel in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung stattzufinden (BGH, Urt. v. 08.03.2006 – AZ: VIII ZR 78/05). Hiervon gibt es aber zwei Ausnahmen:
- Zum einen müssen die Belege nach § 242 BGB auf Anfrage zugesendet werden, wenn es für die Mieter unzumutbar ist, die Geschäftsräume des Vermieters oder seiner Hausverwaltung aufzusuchen. Das ist insbesondere anzunehmen bei hoher Entfernung zwischen Mietwohnung und Geschäftsräumen des Vermieters.
- Zum anderen besteht für den Vermieter nach § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV die Verpflichtung, den Mietern gegen Kostenerstattung die Belege zuzusenden, wenn es sich bei der vermieteten Wohnung um sozialen Wohnungsbau handelt, das entsprechende Haus also mit öffentlichen Mitteln finanziert wird.
In einem aktuellen Fall hat nun das Amtsgericht Dortmund spezifizierend entschieden, dass ein Fall von Unzumutbarkeit vorliegt, wenn die Mieterin im fortgeschrittenen Alter und sehbehindert ist. 
AG Dortmund, Urteil v. 12.10.2011, 411 C 3364/11

BGH stärkt Mieterrechte bei Minderung wegen Lärm

Der BGH stellte jetzt klar, dass der Mieter nur die konkrete Beeinträchtigung vortragen und eben kein minutiöses Lärmprotokoll vorlegen muss, wenn er eine Minderung geltend macht.

Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters dürfen nicht überspannt werden, da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt. Der Mieter muss nur den konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht anzugeben.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls" nicht erforderlich.
Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur etc.) es geht, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer sowie in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11

Abstellen des Kinderwagens im Hausflur gehört zu mietvertraglichen Rechten

Das Amtsgericht Braunschweig stellte fest, dass es zu den mietvertraglichen Rechten des Mieters gehört, auch das Treppenhaus zu benutzen. Dies schließe grundsätzlich auch die Berechtigung mit ein, gelegentlich einen Kinderwagen dort abzustellen, solange dieser dort nicht stört.

Das Gericht erklärte zudem, dass es unwahrscheinlich ist, dass von einem Kinderwagen im Hausflur eine Brandschutzgefährdung ausgeht. Vielmehr ging es davon aus, dass die Feuerwehr im Falle eines Brandes an ihrer Arbeit durch den abgestellten Wagen nicht gehindert werde.

Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 10.05.2000, Az: 121 C 128/00